Jak korzystać z broszury

Podczas rozmów z pożyczkodawcą na temat kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu (ARM) otrzymasz kopię niniejszej broszury. Po złożeniu wniosku o kredyt ARM otrzymasz szacunkową kwotę kredytu. Możesz zażądać i otrzymać wiele szacunkowych kwot kredytu od konkurencyjnych pożyczkodawców, aby znaleźć najlepszą ofertę.

Podczas pracy z niniejszą broszurą warto mieć pod ręką oszacowanie pożyczki dla każdej pożyczki, którą rozważasz. W całej broszurze odnosimy się do przykładowej wyceny pożyczki, aby pomóc Ci zastosować informacje do Twojej sytuacji.

Więcej informacji na temat ARM można znaleźć na stronie cfpb.gov/about-arms. Znajdziesz tu również inne zasoby, fakty i narzędzia CFPB związane z kredytami hipotecznymi, które pomogą Ci przejąć kontrolę nad opcjami zakupu domu.

O CFPB

Biuro Ochrony Finansowej Konsumentów reguluje oferowanie i dostarczanie konsumenckich produktów i usług finansowych zgodnie z federalnymi przepisami dotyczącymi finansów konsumenckich oraz edukuje konsumentów i umożliwia im podejmowanie bardziej świadomych decyzji finansowych.

Niniejsza broszura, zatytułowana Consumer handbook on Adjustable Rate Mortgages, została stworzona w celu zapewnienia zgodności z prawem federalnym zgodnie z 12 U.S.C 2604 i 12 CFR 1026.19(b)(1).

Jak ta broszura może pomóc?

Niniejsza broszura może pomóc w podjęciu decyzji, czy kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM) jest właściwym wyborem dla Ciebie i pomóc Ci przejąć kontrolę nad procesem zakupu domu.

Twój pożyczkodawca mógł już dostarczyć Ci kopię zestawu narzędzi do uzyskania kredytu mieszkaniowego. Zestaw narzędzi można również pobrać ze strony CFPB Buying a House Guide pod adresem cfpb.gov/buy-a-house/.

Po ukończeniu tej broszury:

• Zrozumiesz, jak działa ARM i czy jest to właściwy wybór dla Ciebie.
• Dowiesz się, jak przeglądać ważne dokumenty podczas ubiegania się o ARM.
• Zrozumiesz ryzyko związane z różnymi rodzajami ARM.

ARM wiąże się z ryzykiem wyższych płatności w przyszłości, których możesz nie być w stanie przewidzieć. Jednak w niektórych sytuacjach ARM może mieć sens. Jeśli rozważasz ARM, upewnij się, że rozumiesz kompromisy.

Nie licz na możliwość refinansowania przed wzrostem stopy procentowej i miesięcznych płatności. Możesz nie kwalifikować się do refinansowania, jeśli wartość Twojego domu spadnie lub jeśli coś nieoczekiwanego pogorszy Twoją sytuację finansową, na przykład utrata pracy lub koszty leczenia.

Decydując się na kredyt ARM, należy zrozumieć, jak on działa i jak może wpłynąć na koszty mieszkaniowe.

Oprocentowanie ARM składa się z dwóch części: indeksu i marży.

INDEKS
Indeks jest ogólnie miarą stóp procentowych, która odzwierciedla trendy w całej gospodarce. Różni pożyczkodawcy stosują różne indeksy dla swoich programów ARM.

Typowe indeksy obejmują amerykańską stopę referencyjną i stopę Constant Maturity Treasure (CMT). Porozmawiaj ze swoim pożyczkodawcą, aby dowiedzieć się więcej na temat używanego przez niego indeksu, który jest również podany w oszacowaniu pożyczki.

MARGIN
Marża to dodatkowy procent, który pożyczkodawca dodaje do indeksu.

Możesz rozejrzeć się po różnych pożyczkodawcach, aby znaleźć najniższą kombinację indeksu i marży. Oszacowanie kredytu pokazuje oferowany indeks i marżę.

Początkowa stopa procentowa oraz początkowa kwota spłaty kapitału i odsetek w ramach ARM pozostają w mocy przez ograniczony czas.

Tak więc, gdy widzisz ARM reklamowane jako 5/1 lub 5/6m ARMS:

• Pierwsza liczba określa czas obowiązywania początkowej stopy procentowej.
• Druga liczba informuje o tym, jak często zmienia się stawka.

Na przykład, przez pierwsze pięć lat w ARM 5/6m oprocentowanie pozostaje takie samo. Następnie oprocentowanie może zmieniać się co miesiąc (6 m w przykładzie 5/6 m), aż do spłaty kredytu. Okres pomiędzy zmianami oprocentowania nazywany jest okresem dostosowawczym. Okresy dostosowawcze mogą się różnić. Niektóre trwają miesiąc, rok lub, jak w tym przykładzie, sześć miesięcy.

W przypadku niektórych ARM, początkowe oprocentowanie i płatności mogą bardzo różnić się od oprocentowania i płatności w późniejszym okresie kredytowania. Nawet jeśli rynek stóp procentowych jest stabilny, oprocentowanie i płatności mogą się znacznie zmienić.

Gdy ubiegasz się o kredyt hipoteczny, pożyczkodawca przekazuje Ci dokument o nazwie Oszacowanie kredytu. Opisuje on ważne cechy pożyczki oferowanej przez pożyczkodawcę. Ta sekcja ilustruje część oszacowania pożyczki, która jest specyficzna dla pożyczek ARM. Interaktywna, internetowa wersja przykładowej wyceny kredytu jest dostępna pod adresem: cfpb.gov/arm-explainer/

Kwota główna i odsetki

Miesięczna rata kapitałowo-odsetkowa kredytu ARM może ulec zmianie po upływie okresu początkowego. Zapoznaj się z sekcją, aby zobaczyć, jak może zmienić się płatność w zależności od stopy procentowej kredytu.

Szacowana całkowita płatność miesięczna

Przejrzyj ten wiersz, aby zobaczyć całkowite minimalne i maksymalne miesięczne płatności. Płatności obejmują ubezpieczenie kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu oraz wszelkie dodatkowe oceny nieruchomości lub inne pozycje depozytowe. Więcej informacji na temat warunków kredytu hipotecznego można znaleźć na stronie cfpb.gov/mortgage-terms/.

Należy pamiętać, że inne części miesięcznych i rocznych kosztów mieszkaniowych mogą ulec zmianie, takie jak podatki od nieruchomości i opłaty za ubezpieczenie domu.

ROZMOWA

Porozmawiaj o tym, jak może wpłynąć na Twoje życie finansowe, jeśli miesięczna rata ARM wzrośnie. W przyszłych latach możesz stanąć przed takimi decyzjami finansowymi jak:

Zmiany w pracy

Wydatki na szkołę lub inne wydatki edukacyjne

Potrzeby i wydatki medyczne

Ponieważ korekty ARM są nieprzewidywalne, możesz mieć mniejszą lub większą elastyczność finansową w innych obszarach swojego życia.

Przed zaciągnięciem kredytu ARM należy przeczytać i zrozumieć obliczenia tabeli AIR. Ważne jest, aby wiedzieć, jak zmienia się oprocentowanie w całym okresie kredytowania.

Indeks + marża

Pożyczkodawca jest zobowiązany do przedstawienia sposobu obliczania oprocentowania, które jest określane na podstawie indeksu i marży pożyczki.

Początkowa stopa procentowa

Jest to stopa procentowa na początku okresu kredytowania. Początkowa stopa procentowa zmienia się na indeks plus marża przy pierwszej korekcie (z zastrzeżeniem limitów zmian stóp procentowych). Podmiot obsługujący pożyczkę informuje o nowej kwocie płatności z siedmio- lub ośmiomiesięcznym wyprzedzeniem, dzięki czemu można zaplanować budżet lub poszukać nowej pożyczki.

Częstotliwość zmian

Wskazuje, kiedy oprocentowanie pożyczki ulegnie zmianie. Podmiot obsługujący pożyczkę wysyła powiadomienia o zmianach z wyprzedzeniem.

Limity zmian stóp procentowych

Pokazuje najwyższą kwotę, o jaką może wzrosnąć oprocentowanie w przypadku zmiany.

Stawki "Teaser"

Niektórzy pożyczkodawcy oferują "teaser", "Start" lub "obniżone" oprocentowanie, które jest niższe niż ich w pełni indeksowane oprocentowanie. Po wygaśnięciu oprocentowania teaserowego, pożyczka staje się w pełni indeksowana. Nie zakładaj, że pożyczka z oprocentowaniem teaserowym jest dobra dla Ciebie. Nie każdy budżet może pomieścić wyższe płatności.

Rozważmy ten przykład:

W pełni indeksowane oprocentowanie pożyczkodawcy wynosi 4,5% (indeks wynosi 2%, a marża 2,5%).

Pożyczka posiada również "teaserową" stopę procentową w wysokości 3%

Nawet jeśli indeks nie ulegnie zmianie, oprocentowanie nadal wzrośnie z 3% do 4,5% po wygaśnięciu oprocentowania teaserowego.

The Talk

Masz wpływ na to, czy zdecydujesz się na ARM. Jeśli wolisz skorzystać z kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu, oto jeden ze sposobów na rozpoczęcie rozmowy z pożyczkodawcą:

"Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu wydaje się być dla mnie lepszym rozwiązaniem. Porozmawiajmy o tym, co możecie zaoferować i jak to się ma do innych kredytów, które mogę uzyskać".

Pożyczkodawca udostępnia informacje o programie ARM podczas składania wniosku. Jest to okazja dla pożyczkodawcy, aby opowiedzieć o różnych pożyczkach ARM i sposobie ich działania. Indeks i marża mogą się różnić w zależności od pożyczkodawcy, dlatego warto porównać oferty różnych pożyczkodawców.

Ogólnie rzecz biorąc, indeks używany przez pożyczkodawcę nie zmieni się po otrzymaniu pożyczki, ale umowa pożyczki może zezwalać pożyczkodawcy na zmianę indeksu w niektórych sytuacjach.

Zbieranie faktów

Zapoznaj się z informacją o programie i zadaj pożyczkodawcy pytania, aby zrozumieć jego ofertę pożyczek ARM:

• Jak ustalana jest stopa procentowa i płatność?
• Czy ta pożyczka ma limity oprocentowania (tj. limity zmian oprocentowania)?
• Jak często zmienia się oprocentowanie i płatność?
• Jaki indeks jest używany i gdzie jest publikowany
• Czy początkowe oprocentowanie jest niższe niż oprocentowanie w pełni indeksowane?
• Jakiego rodzaju informacje są dostarczane w powiadomieniach o korekcie i kiedy je otrzymam?

Opcje konwersji

Umowa kredytowa może zawierać klauzulę umożliwiającą zamianę ARM na kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu w przyszłości.

Podczas konwersji nowa stopa procentowa jest zazwyczaj ustalana przy użyciu wzoru podanego w dokumentach kredytowych. Stała stopa procentowa może być wyższa lub niższa niż stopy procentowe dostępne w danym momencie na rynku. Ponadto pożyczkodawca może naliczyć opłatę za konwersję. Zapytaj swojego pożyczkodawcę, czy oferowana Ci pożyczka ma funkcję konwersji i jak ona działa.

Funkcje specjalne

Możesz rozejrzeć się, aby dowiedzieć się, jakie specjalne funkcje ARM mogą być dostępne u różnych pożyczkodawców.

Nie wszystkie programy są takie same. Porozmawiaj ze swoim pożyczkodawcą, aby dowiedzieć się, czy jest coś specjalnego w ich programach ARM, co może okazać się cenne.

W niektórych przypadkach ARM mają funkcje, które mogą zmniejszyć płatności w krótkim okresie, ale mogą obejmować opłaty lub ryzyko wyższych płatności w późniejszym okresie. Zapoznaj się z warunkami pożyczki i upewnij się, że rozumiesz opłaty oraz sposób, w jaki może zmienić się Twoja stopa procentowa i płatność. Niższe płatności na początku mogą oznaczać wyższe opłaty lub znacznie wyższe płatności później.

Pożyczkodawcy mogą zaoferować niższe oprocentowanie w zamian za uiszczenie opłat kredytowych przy zamknięciu lub punktów.

W przypadku ARM, płacenie punktów często zmniejsza oprocentowanie tylko do końca początkowego okresu - redukcja najprawdopodobniej nie ma zastosowania przez cały okres trwania pożyczki.

Jeśli korzystasz z ARM do refinansowania pożyczki, punkty są często wliczane do nowej kwoty pożyczki. Możesz nie zdawać sobie sprawy, że płacisz punkty, chyba że przyjrzysz się uważnie. Punkty są ujawniane na górze strony 2 oszacowania pożyczki.

Pożyczkodawcy mogą dać ci możliwość płacenia punktów, ale nigdy nie musisz korzystać z tej opcji. Aby dowiedzieć się, czy masz dobrą ofertę, porównaj swój koszt w punktach z kwotą, którą zaoszczędzisz dzięki niższemu oprocentowaniu.

ROZMOWA

Jeśli oszacowanie pożyczki wskazuje punkty, zapytaj pożyczkodawcę:

"Jakie jest moje oprocentowanie, jeśli zdecyduję się nie płacić punktów?"

"Ile pieniędzy płacę w punktach? I czy w porównaniu z całkowitą redukcją moich płatności w początkowym okresie wychodzę na plus?".

Czy mogę zobaczyć poprawioną wycenę pożyczki z usuniętymi punktami i dostosowaną stopą procentową?"