Cómo utilizar el folleto

Cuando usted y su prestamista hablen de hipotecas de interés variable (ARM), recibirá un ejemplar de este folleto. Cuando solicite un préstamo ARM, recibirá un presupuesto. Puede solicitar y recibir varios presupuestos de prestamistas competidores para encontrar la mejor oferta.

Puede que le interese tener a mano la estimación de préstamo de cualquier préstamo que esté considerando mientras lee este folleto. A lo largo del folleto encontrará un modelo de estimación de préstamo que le ayudará a aplicar la información a su situación.

Puede encontrar más información sobre los ARM en cfpb.gov/sobre-armas. También encontrará otros recursos, datos y herramientas de la CFPB relacionados con las hipotecas que le ayudarán a controlar las opciones de compra de una vivienda.

Acerca de la CFPB

La Oficina de Protección Financiera del Consumidor regula la oferta y prestación de productos y servicios financieros al consumidor en virtud de la legislación financiera federal y educa y capacita a los consumidores para que tomen decisiones financieras mejor informadas.

Este folleto, titulado Consumer handbook on Adjustable Rate Mortgages (Manual del consumidor sobre hipotecas de interés variable), se ha creado para cumplir la ley federal de conformidad con 12 U.S.C 2604 y 12 CFR 1026.19(b)(1).

¿En qué puede ayudarle este folleto?

Este folleto puede ayudarle a decidir si una hipoteca de tipo variable (ARM) es la opción adecuada para usted y a tomar el control del proceso de compra de una vivienda.

Es posible que su prestamista ya le haya proporcionado una copia de Your Home Loan Toolkit. También puede descargar el kit de herramientas de la Guía para la compra de una vivienda del CFPB en cfpb.gov/comprar-una-casa/.

Cuando termines este folleto:

• Entenderá cómo funciona un ARM y si es la opción adecuada para usted.
• Sabrá cómo revisar los documentos importantes cuando solicite y ARM.
• Comprenderá los riesgos que conllevan los distintos tipos de ARM.

Las hipotecas ARM conllevan el riesgo de pagos más elevados en el futuro que tal vez no pueda predecir. Sin embargo, en algunas situaciones, una hipoteca ARM puede tener sentido para usted. Si está considerando una hipoteca ARM, asegúrese de entender las ventajas y desventajas.

No cuente con poder refinanciar antes de que aumenten el tipo de interés y los pagos mensuales. Puede que no reúna los requisitos para refinanciar si el valor de su vivienda baja o si algo inesperado perjudica su situación financiera, como la pérdida de un empleo o gastos médicos.

Al decidir si seguir adelante con un ARM, usted debe entender cómo funcionan y cómo sus costos de vivienda pueden verse afectados.

El tipo de interés de una hipoteca ARM consta de dos partes: el índice y el margen.

ÍNDICE
Un índice es una medida de los tipos de interés que generalmente refleja las tendencias de la economía en general. Diferentes prestamistas utilizan diferentes índices para sus programas ARM.

Los índices más habituales son el tipo preferente de Estados Unidos y el tipo de interés del Tesoro de Vencimiento Constante (CMT). Hable con su prestamista para obtener más información sobre el índice que utilizan, que también se muestra en su Estimación de Préstamo.

MARGEN
El margen es un porcentaje adicional que el prestamista añade al índice.

Puede consultar a distintos prestamistas para encontrar la combinación más baja de índice y margen. Su Estimación de Préstamo muestra el índice y el margen que le ofrecen.

El tipo de interés inicial y el importe inicial de los pagos de capital e intereses de una hipoteca ARM permanecen vigentes durante un período limitado.

Por lo tanto, cuando vea ARMs anunciados como 5/1 o 5/6m ARMS:

• La primera cifra indica la duración del tipo de interés inicial.
• La segunda cifra indica la frecuencia con la que cambia el tipo de interés a partir de ese momento.

Por ejemplo, durante los primeros cinco años de un préstamo ARM de 5/6 meses, el tipo se mantiene invariable. Después, el tipo puede ajustarse cada seis meses (los seis meses del ejemplo 5/6) hasta que se cancele el préstamo. Este período entre cambios de tipo se denomina período de ajuste. Los periodos de ajuste pueden variar. Algunos duran un mes, un año o, como en este ejemplo, seis meses.

En algunos préstamos ARM, el tipo y la cuota iniciales pueden ser muy diferentes de los tipos y cuotas posteriores. Aunque el mercado de tipos de interés se mantenga estable, los tipos y las cuotas pueden cambiar mucho.

Cuando solicita una hipoteca, el prestamista le entrega un documento llamado Estimación de Préstamo. En él se describen las características importantes del préstamo que le ofrece el prestamista. Esta sección ilustra la parte de un presupuesto de préstamo que son características específicas de los préstamos ARM. Encontrará una versión interactiva en línea de un ejemplo de presupuesto en: cfpb.gov/explicador-brazo/

Principal e intereses

Es probable que el pago mensual de capital e intereses de su ARM cambie después del período inicial. Revise la Sección para ver cómo puede cambiar su pago en función del tipo de interés de su préstamo.

pago mensual total estimado

Revise esta fila para ver el total de pagos mensuales mínimos y máximos. Los pagos incluyen el seguro hipotecario, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de la vivienda y cualquier tasación adicional de la propiedad u otras partidas en custodia. Más información sobre estas condiciones hipotecarias en cfpb.gov/condiciones hipotecarias/.

Tenga en cuenta que otras partes de sus gastos mensuales y anuales de vivienda pueden cambiar, como los impuestos sobre la propiedad y los pagos del seguro de vivienda.

LA CHARLA

Hable de cómo podría verse afectada su vida financiera si aumenta el pago mensual de su ARM. En los próximos años, podrías tener que tomar decisiones económicas como:

Cambios de trabajo

Gastos escolares u otros gastos de educación

Necesidades y gastos médicos

Dado que los ajustes del ARM son impredecibles, es posible que tenga menos o más flexibilidad financiera para otras partes de su vida.

Debe leer y comprender los cálculos de la tabla AIR antes de comprometerse con un préstamo ARM. Es importante saber cómo cambia el tipo de interés a lo largo de la vida del préstamo.

Índice + Margen

Su prestamista está obligado a mostrarle cómo se calcula su tipo de interés, que viene determinado por el índice y el margen de su préstamo.

Tipo de interés inicial

Es el tipo de interés al inicio del préstamo. El tipo de interés inicial cambia al índice más el margen en su primer ajuste (sujeto a los límites sobre cambios en el tipo de interés). La entidad gestora de su préstamo le comunicará el importe de su nuevo pago con siete u ocho meses de antelación, para que pueda presupuestarlo o buscar un nuevo préstamo.

Cambiar Frecuencia

Indica cuándo cambiará el tipo de interés de su préstamo. El administrador de su préstamo le envía notificaciones anticipadas de los cambios.

Límites a las variaciones de los tipos de interés

Indica el importe máximo que puede aumentar su tipo de interés cuando se produce un cambio.

"Tarifas "Teaser

Algunos prestamistas ofrecen un tipo "inicial" o "con descuento" más bajo que el tipo indexado completo. Cuando finaliza el tipo de interés inicial, el préstamo pasa a tener el tipo de interés indexado. No dé por sentado que un préstamo con un tipo de interés inicial es el más adecuado para usted. No todo el mundo puede permitirse un pago más elevado.

Considere este ejemplo:

El tipo totalmente indexado de un prestamista es de 4,5% (El índice es de 2% y el margen es de 2,5%)

El préstamo también presenta un tipo "teaser" del 3%

Aunque el índice no varíe, el tipo de interés pasa de 3% a 4,5% cuando vence el tipo de interés inicial.

La charla

Usted es quien decide si opta o no por un tipo de interés variable. Si prefiere proceder con una hipoteca de tasa fija, aquí es una manera de iniciar la conversación con un prestamista:

"Una hipoteca a tipo fijo me parece más adecuada. Hablemos de lo que pueden ofrecerme y de cómo se compara con otros préstamos que pueda conseguir."

Su prestamista le da una divulgación del programa ARM cuando usted le da una solicitud. Es la oportunidad que tiene el prestamista de informarle sobre sus diferentes préstamos ARM y cómo funcionan. El índice y el margen pueden variar de un prestamista a otro, por lo que resulta útil comparar las ofertas de distintos prestamistas.

Por lo general, el índice que utiliza su prestamista no cambiará después de que usted obtenga su préstamo, pero su contrato de préstamo puede permitir que el prestamista cambie a un índice diferente en algunas situaciones.

Recopilar datos

Revise la divulgación de su programa y haga preguntas a su prestamista para entender sus ofertas de préstamos ARM:

• ¿Cómo se determinan el tipo de interés y el pago?
• ¿Este préstamo tiene topes de tipo de interés (es decir, límites a las variaciones del tipo de interés)?
• ¿Con qué frecuencia se ajustan el tipo de interés y el pago?
• ¿Qué índice se utiliza y dónde se publica?
• ¿Es el tipo de interés inicial inferior al tipo totalmente indexado?
• ¿Qué tipo de información contienen las notificaciones de adaptación y cuándo debo recibirlas?

Opciones de conversión

Su contrato de préstamo puede incluir una cláusula que le permita convertir la hipoteca ARM en una de tipo fijo en el futuro.

En el momento de la conversión, el nuevo tipo suele fijarse mediante una fórmula que figura en los documentos del préstamo. El tipo fijo puede ser superior o inferior a los tipos de interés disponibles en el mercado en ese momento. Además, su prestamista puede cobrarle una comisión de conversión. Pregunte a su prestamista si el préstamo que le ofrecen tiene una función de conversión y cómo funciona.

Características especiales

Puede comparar precios para saber qué características especiales de las hipotecas ARM pueden ofrecerle los distintos prestamistas.

No todos los programas son iguales. Hable con su prestamista para averiguar si hay algo especial en sus programas de ARM que pueda resultarle valioso.

En algunas ocasiones, los préstamos ARM tienen características que pueden reducir sus pagos a corto plazo, pero pueden incluir comisiones o el riesgo de pagos más elevados más adelante. Revise las condiciones de su préstamo y asegúrese de que entiende las comisiones y cómo pueden cambiar el tipo y el pago. Pagos más bajos al principio podrían significar comisiones más altas o pagos mucho más elevados más adelante.

Los prestamistas pueden ofrecerle un tipo de interés más bajo a cambio de pagar las comisiones del préstamo al cierre, o puntos.

Con un préstamo ARM, el pago de puntos suele reducir el tipo de interés sólo hasta el final del período inicial; lo más probable es que la reducción no se aplique durante toda la vida del préstamo.

Si utiliza una hipoteca ARM para refinanciar un préstamo, los puntos suelen incluirse en el importe del nuevo préstamo. Es posible que no se dé cuenta de que está pagando puntos a menos que se fije bien. Los puntos se indican en la parte superior de la página 2 del presupuesto del préstamo.

Los prestamistas pueden darte la opción de pagar puntos, pero nunca tienes por qué aceptarla. Para saber si tienes una buena oferta, compara el coste en puntos con la cantidad que te ahorrarás con un tipo de interés más bajo.

LA CHARLA

Si en su Estimación de Préstamo aparecen puntos, pregunte a su prestamista:

"¿Cuál es mi tipo de interés si decido no pagar puntos?".

"¿Cuánto dinero tengo que pagar en puntos? Y, comparado con la reducción total de mis pagos durante el periodo inicial, ¿saldré ganando?".

¿Puedo ver una estimación de préstamo revisada con los puntos eliminados y el tipo de interés ajustado?".